国内房价的状况错综复杂且变幻多端，各个城市的房价走势均有其独特之处。北京，作为我国的首都以及国际化大都市，在诸多方面具有极为鲜明的代表性与典型性，本文选择以北京房价为例展开深入剖析。

引言

北京作为中国的首都和重要的经济中心，其房地产市场一直备受关注。房价的变化不仅关系到居民的住房需求和生活质量，也对整个城市的经济发展产生着重要影响。本文将结合北京近几年的经济情况和形式政策等因素，对北京房价的变化趋势进行综合分析。

数据分析

以下是使用 DataEase BI 工具（http://github.com/dataease）制作的北京近年房价分析仪表板：

▲ 图 1 北京近年房价分析仪表板

一、近年北京房价变动总体趋势

1.新房

▲ 图 2 北京近年新房房价变化趋势

总体上看，从 2019 年到 2023 年，除了 2020 年因房地产调控政策及口罩冲击房价相较于 2019 年有所下降外，其余年份均保持上升态势。2023 年经济逐渐复苏，随着企业经营状况的改善和居民收入的增加，购房需求进一步增强，推动了房价的上涨。这表明尽管市场存在波动，但整体上北京新房市场的价格仍具有较强的上升动力。 2024 年，虽然相比 2023 年稍有下降，但整体房价仍处于较高水平，说明北京房地产市场具有一定的稳定性和抗跌性。2024 年 10 月 1 日起北京实施楼市新政，包括降低存量房贷利率、下调购房贷款最低首付比例、下调非本市户籍居民家庭购房社保年限等。这些政策的调整在一定程度上刺激了市场需求，使得市场交易活跃，但由于政策实施时间较短，对房价的影响还需要进一步观察。

▲ 图 3 2023 年北京各区房价情况

▲ 图 4 近年北京西城区房价变化趋势

从图 3 可以明显看出，北京各个区域的房价差异较大。例如核心城区西城区、东城区、海淀区的房价普遍较高。如图 4 所示，2017 - 2023 年，西城区的房价均价都在 10 万元 /㎡以上，2023 年更是达到 128789 元 /㎡。虽然朝阳区是北京的重要城区，经济发展较好，商业氛围浓厚，其房价在全市处于较高水平，但与核心城区相比仍有一定差距。其他一些郊区或新兴区域的房价相对较低，比如门头沟区、密云区、平谷区、延庆区等，这些区域的房价均在 4 万元 /㎡以下。这种区域差异不仅反映了地理位置、配套设施等因素对房价的影响，也体现了市场对不同区域的价值认知和需求差异。对比其他区域，核心城区的房价波动相对较为平缓。尽管在 2020 - 2023 年期间整体房地产市场有一定的波动，但核心城区的房价变化幅度相对较小，这体现了核心城区房地产市场的稳定性和抗跌性较强。

2.二手房

▲ 图 5 近年北京二手房房价变化趋势

北京二手房房价变化特点与新房一样，并非呈现单一的上涨或下跌趋势，而是有涨有跌，且不同区域的走势存在明显分化 。一些核心区域如东城、西城的部分优质房源价格相对较为坚挺，而一些远郊区县或非核心区域的房价波动相对较大。但房地产政策的调整对二手房房价影响显著。例如，2017 年的 “3・17 新政”后， 限购、限贷政策的收紧或放松，北京二手房市场的网签量暴跌，二手房房价迅速进入下行通道；2018-2022 年，限购、限贷政策保持稳定，继续强调 “房住不炒”，维持房地产市场调控的稳定性，房价虽有小幅波动，但整体稳定。直到 2023 年开始，政策有适度宽松调整迹象，比如部分区域 “一区一策” 试点，降低二套房首付比例、贷款利率等，政策调整刺激改善性需求释放，带动二手房价格有所上升，但随后因市场库存、经济环境等因素又趋于平稳。2024 年整体呈稳中略降态势，政策调整虽然刺激了部分需求，但市场经过多年调控已较为理性，且人口增长放缓等因素制约了房价大幅上涨，不过政策调整在一定程度上对房价起到了托底作用，避免了大幅下跌。

二、其他可能影响房价变动的相关因素

1.GDP

▲ 图 6 近年北京 GDP

▲ 图 7 2024 年北京 GDP

从数据可以看出北京的 GDP 逐年增长，经济不断发展。经济的增长通常会带来居民收入的增加、就业机会的增多以及城市基础设施的不断完善。这些因素综合起来，会提高人们对住房的需求和购买能力，从而在一定程度上推动房价上涨。例如：2024 年前三季度北京市实现地区生产总值（GDP）33462 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.1%，这会提高人们对住房的需求和购买力，从而对房价产生积极影响。

2.利率

▲ 图 8 房价–利率散点图

利率下降趋势和房价上升趋势存在一定关系。例如，2022 - 2023 年，利率从 4.3% 下降到 3.7%，房价从 54921.33 元 /㎡上升到 59322.25 元 /㎡。这表明较低的利率在一定程度上刺激了购房需求，使得房价上升。当利率下降时，购房者的房贷成本降低，还款压力减小，更多的人有意愿和能力进入房地产市场，从而推动房价上涨。尽管利率对房价有明显影响，但房价变化是多种因素综合作用的结果。2021 年，利率保持在 4.65%，房价却从 2020 年的 51506.33 元 /㎡上升到 55178.91 元 /㎡，这可能是由于经济复苏、市场需求积压后的释放或者政策微调等因素综合导致的。

3.工资收入

▲ 图 9 近年北京平均工资

▲ 图 10 2024 年北京软件和信息服务产业工资中位数

从数据可以看出，2019 年到 2023 年全市职工年平均工资呈现出稳步上升的趋势，这在一定程度上为房价的上涨提供了支撑。人们有更多的可支配收入用于购房，对住房的需求也相应增加。尤其是对于刚需购房者来说，工资的提高是他们能够承担购房支出的重要支撑，这种需求的增加会在一定程度上推动房价上涨。然而，工资的涨幅与房价的涨幅并非完全同步。在某些年份，工资的增长速度可能跟不上房价的上涨速度，这使得购房的压力依然较大。结合北京软件和信息服务产业工资中位数来看，当工资中位数增长缓慢，而房价持续攀升时，意味着购房者需要积攒更长时间的资金才能凑齐首付并承担后续房贷。如许多年轻人虽有购房需求，但面对高昂房价，仅靠工资中位数水平附近的收入很难实现买房梦，被挡在购房门槛之外。

4.失业率

▲ 图 11 近年北京失业率

从失业率数据来看，2013 年到 2024 年前三季度，失业率整体上呈现相对稳定且略有波动的态势，波动范围相对较小。而房价则在长期呈现上涨趋势，但中间也存在一定的波动。这表明失业率与房价之间的直接关联并不是非常紧密，失业率的变化并不是影响房价的主要因素。不过，失业率的变化可能会通过影响人们的收入预期和消费信心，进而对房价产生间接影响。当失业率较低时，人们对未来的收入预期较为乐观，更愿意进行大额的消费和投资，包括购房，这在一定程度上会支持房价的稳定或上涨。反之，当失业率较高时，人们可能会对未来的经济状况感到担忧，购房的意愿和能力可能会受到抑制，从而对房价产生一定的影响。

三、总结

北京房价受多种因素影响呈现出复杂的变化态势。从近年数据来看，新房房价除 2020 年因调控与外部冲击有所下降外，总体呈上升趋势，2024 年虽有回落但仍处高位。北京 GDP 逐年增长，带动居民收入提高、就业机会增多和基础设施完善，为房价上涨提供支撑。利率方面，利率下降时购房需求受刺激，推动房价上升，但房价变化是多种因素共同作用的结果。工资收入虽稳步上升为房价助力，但工资涨幅与房价涨幅常不同步，给购房者尤其是年轻人带来较大压力。失业率相对稳定，与房价直接关联不紧密，但可间接影响购房意愿和能力。总之，北京房价变化是多种因素交织的结果，在关注宏观经济、政策调控的同时，也应重视区域差异和居民购买力等因素对房地产市场的综合影响，以便深入理解和把握北京房价的变动规律与发展趋势，为相关决策提供全面依据。