读书笔记：《中产阶级如何保护自己的财富》

前面有两次聊到过《随机漫步的傻瓜》，今天想聊一本跟他思路完全不同的书：中产阶级如何保护自己的财富。

这本书算是作者在一个房地产论坛文章的合集，主要讲了几个部分：一部分是自己的经济学观点，第二部分是对房地产的看法，第三部分是作为一个职业炒房者是如何精细化运营的。

经济学观点的部分比较简单，大部分是国富论里边的观点（交易创造财富，抢劫消灭财富），另外就是尽量为房地产商和炒房者辩护，倒不是说这些辩护没有逻辑，不过这些辩护逻辑背后都有一个基本假设：“人是理性的”，而这个基本假设，其实是站不住脚的。

第二部分是对房地产的看法，主要是对增长趋势，对学区房的一些看法，在 2021 年来看，这些东西意义已经不大了，有点意思的部分主要是关于价格深度的论述。

第三部分是精细化运营，这部分反而是我最感兴趣的。作者有几个观点，首先是个人其实很难提高负债率（银行的部分），主要原因是政策的限制，以及随着你还款的进展，负载率会逐步下降。

在低负债率的情况下，已知房地产在高速增长，那么拿到更多的资金，就能获得更大的利润。作者用了很多篇文章来讲如何获取资金，如何计算资金成本。里边比较有趣的一段是关于房屋的再抵押计算，何时做再抵押才能获得最大的收益率。以及要清楚自己不同价格的资金分别有多少（比如 5%以内的多少 M，10%以内多少 M），这样才知道要动用一笔资金的时候，你的整体成本是多少（截图见后）。

接下来就是对于每一笔交易如何精细化操作，包括了如何发现笋盘（低于市场价格的房子），如何获得流动性（小的老公房流动性最好），如何优化现金流（选择租售比高的），如何优化房屋价值（装修的技巧），等等。

整本书写得很真诚，对于钱的时间价值（利息、通胀）没有感觉的朋友，推荐你可以看看。

最后再说一下，他跟随机漫步的傻瓜里边观点的差异，高杠杆炒房地产肯定在冒险，比如类似一战二战这类的巨变会大幅度改变固定资产的价值。对于塔勒布来讲，这个风险其实是不小的（不然他对俄罗斯债券的看法），而对于这个作者来讲，把自己的成败跟国家的稳定绑定在一起，其实也是一种选择。