看房踩盘

买房之前，先想清楚为什么买。是投资还是自住？接着才是盘点自己的需求和预算，然后锁定一两个区域多去实际看房，对区域的房价有感性的认知。

关于预算

对于普通上班族，买房前自己心里要有一个预算，这样有助于自己或者中介帮你筛选房子。

关于中介

中介不靠谱不仅让你选不到自己想要的区域，更是耽误了最好的上车时机。

中介的价值

1. 用专业的眼光帮你发现价值洼地

2. 根据你的需求筛选心仪的房子，让你少走弯路，节省你的时间

3. 帮你和卖家谈判，节省你的买房费用

选好中介，事半功倍。建议选专业的互联网买家代理，深圳的话，可自行搜索。

关于选房

• 如果希望稳一些， 买一线城市核心地段的房产

• 商品房住宅 vs 公寓， 公寓比较坑，不推荐

• 新房 vs 二手房， 新房打新越来越难，二手房更适合普通人

• 投资 vs 自住， 投资兼具自住，感觉是比较难的，需要有所取舍，投资和自住看重的点不一样。

• 预算。量力而行。但是尽可能的撬动身边的资源去买。

• 区域。 中心区 va 远郊。考虑通勤成本， 产业布局以及周边配套。 中心区配套成熟，上涨空间可能没有那么大，但是确定性更高，当然也无绝对， 也可能存在洼地。 远郊的不通勤成本可能比较高，上涨的不确定性也较高。 看个人偏好。

签买房合同

和业主签买房合同，然后业主到公证处做公证，授权给中介走完后续的流程。

费用

关于定金: 一般是成交价的 5%。另外定金一般会有一部分，比如 1 万，转到中介的账户托管，作为交楼前的一个押金。水电费结清，还有确保房子在交楼前没有问题后，中介会打给卖家，否则就可以从这 1 万扣除相关费用。关于佣金： 在签合同之前可以和中介沟通,一般是 1%~3%。链家是 3%，但是实际情况据说谈到 1.8。其它的，像 Q 房房，可以谈到 0.8。根据自身情况。关于公证费： 卖家的公证费用也由买家承担。

凑首付

房价较高，动辄上百万的首付，对于大部分普通家庭而言，买房的首付是买房第一个最大的绊脚石，也是让人望而却步的门槛。要靠自己攒够首付往往的情况是自己攒钱的速度跟不上房价涨幅。对于刚需而言，买房的事情不能等太久，不能太犹豫，该出手时就出手，首付的问题总有各种办法解决。以下是我自己的经验之谈和踩坑后的血泪总结。

1. 提前几年攒钱，设立买房账户，用专门的银行卡，专款专用，每月存一定比例钱进去，任何时候都不要随意挪用，除非买房。这些钱可以存短期比较稳定的货币基金。不能用来做本金损失风险的投资。

2. 申请 XYK，做好 XYK 额度管理和申请规划，XYK 就是你的资金池。

3. 和家人借钱，如果家里父母可以支持的，尽量优先寻求家里的支持。多和家里人沟通，让父母在能力范围内多支持一下，毕竟父母是自己最信任的人，也是最信任自己的人。

4. 和朋友借钱。都说出门靠朋友，别人愿意借大额的钱给你，说明对你很信任。但是信任的建立一般需要很长的时间。建议多和身边的朋友保持联系，保持好关系，多帮助身边的朋友，爱惜自己的羽毛，维护良好的个人信用。拒绝只做伸手党，不要长期没联系，一联系开口就是借钱，这样一般会引起别人的反感。不要白嫖，别人借钱给你是情义，我觉得可以承诺支付一定的利息作为补偿，另外事前事后请人家吃个饭。写借条，写清具体的还款日期。即使是朋友，对于大额借款都会有疑虑，会担心不但钱讨不回来，朋友也做不成。写个借条，用书面的方式承诺具体的还款日期，这样朋友借钱也会更安心一些。有时朋友不想借太长的时间，也可以跟朋友借短期的，比如三个月。一般情况下，房子流程走完要两个月内。后面你有足够的时间周转资金。

银行抵押审批

即首期款监管。准备好首付之后，就可以预约了。提前一个工作日预约即可。需要工作日去处理，大概需要 1 个早上。公积金贷款审批一周，商业贷款审批需要一周。办理完审批需要两周。公积金贷款如果以家庭名义贷款，需要夫妻两个人同时到场签字。

需要材料:深户（已婚）申请组合贷款需提供资料：1、夫妻双方身份证原件；2、夫妻双方和子女户口本原件（集体户口可以不要首页）；3、结婚证原件；4、收入证明(加起来月供的 2 倍以上)5、银行流水(月供的 2 倍左右，打印半年的。在银行柜台打印盖银行章)6、首期款（归集到其中一个产权人名下的一张卡里，转账限额确认到最高额度）；7、定金收据；8、定金转账凭证（手机银行里电子章的凭证也可以）；9、夫妻双方的房产查档单（无房证明）（可以关注深圳市不动产登记中心的公众号在网上自助打印)。10、夫妻双方公积金卡；11、到银行申请贷款时夫妻双方都要到场签字。

需要费用: 首付款，即房子成交价的 3 成，扣除之前签合同给卖家的定金，会按照万取整。

业主赎楼

这个属于卖家流程，如果卖家在银行没有房贷欠款，就不需要走这个流程了。

费用说明: 卖家赎楼的担保费和评估费用，都由买家承担。担保费 1.2%，评估费万分之 5。

监管监管成功后，卖家就可以开始赎楼流程了。

不动产登记

提前在 i 深圳 app 预约总共要预约 4 个号

1. 国有建设用地使用权登记及房屋所有权（转移登记）业务

2. 抵押权登记（注销登记）业务

3. 领取不动产权证书或登记证明业务

4. 抵押权登记（首次登记）业务

1，2 预约同一天 3，4 要在安排在 1 和 2 完成后的三天后

1 和 2 正常一个早上就能搞定 3 和 4 也是一个早上搞定，

需要的证件

• 夫妻双方身份证原件和复印件。

• 夫妻双方和子女户口本原件和复印件

• 结婚证原件和复印件。

3 步骤要缴纳完税费后领证。税费可以刷信用卡。注意，有的银行信用卡不能用于房产交易。不动产登记处一般会有说明。深圳不动产登记处有明确提示民生，华夏，浦发，广发，汇丰，交通信用卡不能用于房产交易。另外刷信用卡不能超过三张。3 步骤领到证之后，可以多复印几份，另外扫描原件，后面可以用。

4 步骤弄完，中介会要求你交下佣金。我找的中介不能刷卡，可能有的可以，可以提前咨询。

准备好证件后，中介会带你走完流程，你要做的是签字按手印。

银行放首期款

领了房产证，做了抵押之后，当天下午银行就打首期款给卖家了。

银行放尾款

放尾款，中介让交赎楼提前还款给银行的贷款利息。

交楼入住

一般业主收到尾款 3 天内就需要交楼了。当然这个可以商量。另外如果房子里有租客租期未到，还需要和租客协商搬家日期。交楼流程是将把小区物业原业主的信息改成新业主的信息。主要流程如下:物业和用水账户: 去物业管理处过户用电账户: 在南方电网的公众号过户燃气账户: 在深圳燃气公众号过户或者去深圳燃气公司窗口现场过户。确保租户和上个业主把水电燃气物业管理费缴清。

过水电燃气所需资料:1、产权人身份证原件和复印件 3 份;2、房产证复印件 3 份;3、契税单或契税发票 4、扣水、电、燃气和物业管理费用的银行卡及复印件 3 份。

装修

互联网代理 vs 装修师傅互联网代理，比如尚品宅配，土巴兔，爱空间。 可能省心一些，也可能比较坑。自己找装修师傅，需要自己设计。 会比较折腾一点，不过可能会比较省钱。

户口迁移

房产过户后，就可以把户口迁移到自己的房子下。 到时可以拿到一个自己房产的户口本。

其它事情

公积金提取办理公积金提取准备夫妻双方身份证，公积金卡，电子缴款税单，房产证复印件，贷同合同。结婚证。在网上预约办理。注意公积金账号一定要绑定银行卡账号，最好能办个公积金联名卡。因为办理提取要刷卡，而且要接受提取后的钱。早上办理，下午 4 点多就收到提取后的公积金了。

开始按揭还款

买房工具篇

看房主要是贝壳找房 app，上面的工具齐全，房源真实，VR 看房功能也很方便。

以上内容为个人经验之谈，仅供参考，不做为专业建议。经验是 2020 年的经验，可能后面流程上有改动。